Conf.Aico, l'organizzazione sindacale nazionale aderente a Confesercenti, a difesa dei diritti degli amministratori di immobili e di condomini, originata dalla fusione di tante realtà esistenti all'interno della Confesercenti e Aico di Trento. Poco più di trecentomila amministratori che amministrano più di un milione di condomini, questo è il dato nazionale che più evidenzia le dimensioni di questo servizio che coinvolge ed interessa la stragrande maggioranza degli italiani che, bene o male, vive proprio in un condominio.

Le dimensioni economiche e sociali di questo ambito sono sotto gli occhi di tutti, basti pensare alla quantità di prestazioni necessarie per la gestione ordinaria e straordinaria di questo enorme parco di edifici ed il carico di contenzioso legale, originato da una legislazione, molto spesso, non puntuale ed adeguata.

In questo contesto si inquadra un fenomeno abbastanza recente che vede il costante e progressivo aumento di amministratori professionisti che vanno a sostituire amministratori improvvisati che, con il crescere dell'impegno e delle competenze necessarie, preferiscono abbandonare. La figura dell'amministratore, così com'era stata definita dal codice, nell'immediato dopoguerra nasceva soddisfacendo le esigenze di quel periodo: poche norme ed un concetto ispiratore che faceva riferimento ad un generico e non ben espresso, "comportamento del buon padre di famiglia". Il legislatore, allora come oggi, considerava l'amministratore, prima di tutto un non professionista, un condomino che, senza specifiche competenze, con il consenso degli altri condomini, compie le azioni necessarie alla vita condominiale. Tranne il caso di grossi condomini, la turnazione tra i diversi condomini, il pensionato volenteroso o il classico ragioniere disponibile, hanno garantito per anni un'amministrazione condominiale, se non perfetta, almeno molto economica.

Questo stato di cose ha funzionato fino a quando lo sviluppo economico e tecnologico non ha caricato il condominio, e quindi l'amministratore, di una serie di competenze fino ad allora sconosciute, per citare le più importanti che si sono modificate nel tempo: la legge 46/90 in tema di sicurezza, la legge 626/94 e 494 sul tema della sicurezza sui luoghi di lavoro (il condominio è anche luogo di lavoro), il D.M. 37/08 ed il D.M. 81/08 che hanno rimescolato il tutto nei rispettivi ambiti; le diverse finanziarie che hanno identificato prima il condominio come sostituto di imposta, estendendo, poi, in modo generalizzato i soggetti obbligati, nel solo rapporto con il condominio, alla ritenuta d'acconto con le relative difficoltà gestionali per lo sfasamento temporale tra gestione condominiale e fiscale.

Una maggiore sensibilità in tema ambientale, sta comportando una crescente richiesta di interventi finalizzati al risparmio energetico (isolazione degli edifici, pannelli solari ecc.), cominciano a manifestarsi problematiche legate alla raccolta dei rifiuti (raccolta differenziata e relative modalità). Tutti questi obblighi comportano delle precise responsabilità civili e penali, delle conoscenze tecniche, fiscali e legali che mal si conciliano con la figura dell'amministratore non professionista. A fronte di questo quadro, l'accesso alla professione di amministratore non ha mai avuto alcuna limitazione, né sono state previste, nella fase di rendicontazione annuale, delle precise e specifiche norme di bilancio che aiutino i condomini a giudicarne, almeno sotto l'aspetto finanziario, il buon comportamento. La recente riforma del condominio e la nuova legge sulle professioni non regolamentate hanno tentato di risolvere questa situazione stabilendo delle norme specifiche in materia ma, in mancanza di un regolamento di attuazione, la funzione di garanzia del livello di competenza degli amministratori professionisti viene oggi surrogata dalle associazioni di categoria. Queste associazioni, dandosi dei codici di comportamento, degli organi di controllo, stabilendo dei requisiti minimi di competenza, degli strumenti obbligatori di preparazione, di aggiornamento, svolgendo una funzione di garanzia del rispetto dei requisiti di legge nei confronti dell'utenza, ed una funzione di supporto nei confronti dei propri iscritti.

In questo contesto e con queste finalità nasce Confaico, associazione che si propone come punto di riferimento per tutti quegli gli amministratori che desiderano affrontare in modo serio questa difficile e complicata professione. Nata all'interno di un associazione già consolidata, ha voluto mettere a profitto la posizione privilegiata che solo può derivare dal partecipare ad una struttura consociativa ampiamente collaudata come la Confesercenti.

La scommessa di questo gruppo di associati nasce dalla convinzione che il diffondersi di amministratori condominiali professionisti, dotati di buone competenze, costituisca un'esigenza di carattere generale. Sotto il profilo sociale, una buona preparazione legale capace di dare giuste risposte con sufficiente credibilità riduce il diffuso contenzioso che si sviluppa nell'incertezza della conoscenza del diritto. Le nuove istanze legate alle tematiche ambientali ed al risparmio energetico richiedono interlocutori che sappiano andare oltre alla normale gestione ordinaria del condominio, occorrono dei seri professionisti che per preparazione e sensibilità sappiano andare oltre i "conti della spesa" e promuovere quei comportamenti che, pur non dando un immediato riscontro economico, hanno una rilevanza in ambito più generale. Occorre un radicale cambiamento culturale che non veda più l'amministratore, semplice esattore di odiati contributi condominiali, potenzialmente disonesto, associato, nell'immaginario collettivo, a furiose assemblee condominiali dove viene toccato il minimo della socialità, occorre pensare ad un amministratore, serio professionista, dotato di specifiche competenze, sistematicamente aggiornate, capace di organizzare ed indirizzare la gestione condominiale, in grado di gestire l'ordinaria amministrazione ma anche capace di fornire gli input adeguati a fronte delle novità che le nuove esigenze ambientali e sociali richiedono. In un momento dove l'esigenza più sentita è proprio quella della creazione di posti di lavoro, quale occasione migliore per fornirne di qualificati a coloro che ne sapranno intuire la potenzialità.